Die Bauordnung von 1990 und die spätere Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommerns bestimmen, dass Gebäude nur errichtet oder geändert werden dürfen, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder wenn das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat.
Wie kann es dazu kommen, dass ein zur Erschließung eines Gebietes mit Wochenendhäusern gegründeter Verein sich über Jahrzehnte weigert, die Zuwegungen zu den privaten Grundstücken seiner Mitglieder über seinen Grund und Boden grundbuchlich und öffentlich-rechtlich zu sichern? Alle Vorstände waren im Glauben, dass die Mitglieder bauen durften, da der Bebauungsplan dies zuließ. Die Zuwegungen waren vermeintlich durch den Bebauungsplan „öffentlich-rechtlich gesichert“.
Auch der Leiter des Rechts- und Kommunalaufsichtsamtes des Landkreises schreibt im Februar 2004, das Nutzungsrecht der Wege sei mit dem Bebauungsplan geregelt und die Befugnisse der Wochenendhausbesitzer u.a. das Fahr- und Gehrecht zum Erreichen ihrer Grundstücke festgeschrieben worden.
Ebenso erklärt der örtliche Bauamtsleiter im April 2004, dass das Nutzungsrecht sowie die Befugnisse der Wochenendhausbesitzer seien im Bebauungsplan festgeschrieben.
Der Leitende Verwaltungsbeamte wiederholt im März 2005, der Bebauungsplan enthalte die baurechtlichen Festsetzungen mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht. Das Fahr- und Gehrecht umfasse die Befugnis der Wochenendhausbesitzer zum Erreichen ihrer Grundstücke.
Das Ministerium für Arbeit, Bau und Landesentwicklung erklärt im Dezember 2005: die Erschließung könne auch durch eine im Bebauungsplan vorgesehene Privatstraße gesichert sein, die in eine öffentliche Straße einmündet. Die Festsetzungen der Verkehrsflächen erfolgten entsprechend dem Baugesetzbuch. Dementsprechend seien auch Baugenehmigungen zu erteilen.
Noch November 2009 schreibt der Dezernent des Landkreises Parchim: die Gemeinde habe mit dem Bebauungsplan ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für die Wege festgesetzt. Die Festsetzung umfasse die Befugnis der Wochenendhausbesitzer zum Überfahren privater Flächen, um ihr jeweiliges Wochenendhausgrundstücke zu reichen. Damit würde die ausreichende Erschließung der einzelnen Grundstücke baurechtlich gesichert.
Richtig ist jedoch: ein Bebauungsplan ist lediglich Ausdruck des Gemeindewillens. Aus den dortigen Festsetzungen können weder die Anlieger noch die Öffentlichkeit irgendwelche Rechte herleiten. Die Flächen werden nicht belastet. Die Belastung wird vielmehr durch die Erklärung des Grundeigentümers zu einer öffentlich-rechtlichen Baulast vollzogen.
Alle Rechtsstreitigkeiten betrafen die rechtlich gesicherten Zuwegung. Regelmäßig unterlag der Verein. Der Verein nahm es sportlich: „Wir hätten auch gewinnen können“; Rechtssprechung als Lotteriespiel.
Die Gemeinde wird einem Bauvorhaben im Gebiet eines Bebauungsplans nicht widersprechen, wenn die dortigen Festsetzungen eingehalten werden. Aber eine Genehmigungsfreistellung ist so nicht erreicht, denn dazu muss die Erschließung des Grundstücks im Sinne des Baugesetzbuches gesichert sein. Ist dies nicht der Fall, setzt sich die Bauherrin / der Bauherr dem Risiko einer Abrissverfügung aus.
Eine Bauvoranfrage hilft der Bauherrin / dem Bauherrn nicht weiter. Die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks wird von den Bauordnungsbehörden bis heute regelmäßig nicht geprüft.
Seit vielen Jahren enthält Wikipedia einen Beitrag zur öffentlich-rechtlichen Sicherung durch Baulast. Wer „öffentlich-rechtlich gesichert“ googelt, wird sofort fündig. Ebenso lassen sich zum Thema Bauvorbescheid aufklärende Informationen finden.